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租房合同免责条款无效情形

来源:佛山房产律师浏览次数:12 时间:2019-03-21 13:36

租房是我们每个人一生中都基本上会面临的问题,实际上租赁房屋不仅是对房屋的使用,其本身也是物权化的债权行为,在房屋租赁的过程中,我们必须签订房屋租赁合同,但是合同中会存在很多细节的魔鬼,那么租房合同免责条款无效情形有哪些呢?

一、租房合同免责条款无效情形

1、为避免发生不安全事件,租客洗澡、洗头或煮饭时,要打开窗户通风通气,如果租客不听,发生的一切事故均由租客承担。理由:房东在装修热水器、燃气时就应当考虑好通风问题,如果因房屋本身构建通风不畅,房东要求租客自身打开窗户等通风的,属于加重租客义务,排除房东主要责任的情形。

2、如果租客延期缴付水电气费、物管费、滞纳金等,造成经济损失全由租客承担,且房东有权解除或终止房屋租赁合同。理由:房东有义务缴纳水电气费、物管费等,该条加重了租客义务,排除了房东自身的责任。

3、租客对房屋具有维修义务,如果因房屋质量而造成的损失,都由租客承担相应责任。理由:经过约定,租客可以对房屋质承担维修责任,但是由此造成的人身损害,房东有过错的必须承担责任。

4、出租期间,房屋一切设备设施由租客使用并负责管理,由此引起的安全事故等责任均由租客个人负责。理由:经过约定,租客可以对设施承担维修责任,但如果发生安全事故且房东有过错的,比如没有定期进行检查,没有及时发现危险情况等,房东均需要承担一定责任。

5、旧租客租赁到期后,由新租客去收房入住。如旧租客延期交付,由新租客去追责,房东仅协助,并无违约责任。理由:收租属于房东责任,新租客按时入住属于新租客的权利,此格式条款排除了房东自身责任和租客的主要权利,加重了租客的义务。

6、租赁期间,房屋发生火灾所造成的一切损失后果都由租客承担,与房东无关。理由:如因房东故意、重大过失造成的租客的财产损害或者对于失火后造成租客人身损害,房东存在过错的,房东均要承担相应赔偿责任。

租赁合同免责条款无效情形

二、租赁合同的注意事项

1、出租房的主体资格,即签约对方是否为房产权人(如不是房产权人则至少应拥有房产权人的相应授权),实践中曾有人与不是产权人签约,造成了很多不必要的麻烦;

2、租房时房屋的状况及房屋的装潢及随房物品(如随房提供的电话之类用品)应填写仔细,以防退租时发生纠纷;

3、应对租房者是否有权转租明确约定;

4、应明确约定房屋修缮责任(一般均应由出租方负责);

5、应约定出租方在收纳每月房租时须出具相应的收款凭证(也可以转账至约定的账号);

6、要看清转租给你的人和房东的租赁期,他和你签定的合同租赁期不可以超过他自己和房东的租赁期;

7、要看房屋是否设定了抵押权等用益物权;如有的话,抵押权人是否允许出租,万一抵押权实现,如何承担责任等;

三、免责条款的特点

免责条款具有如下特点:

第一,免责条款是一种合同条款,它是合同的组成部分。因此,许多国家的法律规定,任何企图援引免责条款免责的当事人必须首先证明该条款已经构成合同的一部分,否则他无权援引该免责条款。

第二,免责条款是事先约定的。当事人约定免责条款是为了减轻或免除其未来发生的责任,因此只有在责任发生以前由当事人约定且生效的免责条款,才能导致当事人的责任的减轻或免除。若在责任产生以后,当事人之间通过和解协议而减轻责任,则与达成免责条款是有本质区别的。

第三,免责条款旨在免除或限制当事人未来所应负的责任。基于不同的目的,免责条款可以分为两类:一是限制责任条款,即将当事人的法律责任限制在某种范围内的条款。例如,在合同中规定,卖方的赔偿责任不超过货款的总额。二是免除责任条款,如某些商店在其柜台上标明“货物出门,恕不退换”,就属于免除责任条款。严格地说,限制和免除责任的条款还是有区别的。 在一般情况下,法律对免责条款的有效条件比对限责条款的有效条件要求更为严格。但是,由于免责条款和限责条款都是为了排除当事人未来的责任,因此,对这两种条款在理论上并没有作严格区别,一般将其统称为“免责条款”。

免责条款也不同于附条件的合同。尽管免责条款在设定时,当事人也可能在条款中指明一定的条件,当这些条件成就以后,当事人将被免除不履行合同的责任。但是,免责条款只是合同的一项条款,其设定的目的只是为限制和免除当事人未来的责任,而并不影响合同本身的效力,也就是说不会导致合同的生效或者解除。而当事人在附条件的合同中设定一定的条件,旨在以条件的成就或者不成就来影响合同本身的效力。如果条件成就,将会发生合同的生效或者终止。

综上所叙,租房合同免责条款无效情形有:显失公平的无效、以各种方式、手段订立的免责条款,损害国家、集体或第三人利益的无效、格式合同免责条款未向对方当事人提醒注意和详细说明的无效、造成对方人身伤害的条款无效、因故意、重大过失致他人财产损失的免责条款无效。


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